Finanza Alternativa a sostegno della crescita
Le cartolarizzazioni immobiliari sono state ideate negli anni 70 negli Stati Uniti, nell’ambito della strategia di sostegno alla casa perseguita dall’amministrazione americana, allo scopo di dare una pronta ed efficace risposta all’esigenza di favorire la concessione di finanziamenti.
In Italia, trovano applicazione a partire dal 1999, quando nascono ad opera del legislatore con l’intento precipuo di trasformare attività illiquide ed in grado di generare dei flussi di cassa, come i beni immobiliari, in attività liquide e vendibili – ossia in titoli obbligazionari, per cui più facilmente collocabili e negoziabili sui mercati – attraverso la cessione di titoli finanziari agli investitori.
Negli ultimi anni sono state disciplinate dalla modifica della Legge 130/99, in particolare con l’introduzione dell’art.7.2 del D.L. 30 aprile 2019 n. 34. Con lo stesso provvedimento è stato altresì introdotto l’art 7.1, che ha disciplinato le cosiddette “Reoco” o Società Veicolo d’Appoggio (SVA).
I principali attori coinvolti solitamente nell’operazione di cartolarizzazione sono:
• L’Originator, il creditore originario, che tradizionalmente è una banca;
• Special Purpose Vehicle (SPV), il cessionario, un intermediario finanziario costituito con l’unico scopo di effettuare una o più operazioni di cartolarizzazione;
• Noteholder, il sottoscrittore dei titoli.
Il processo di cartolarizzazione avviene mediante un veicolo appositamente costituito, detto SPV, che acquista un portafoglio di attività illiquide (tradizionalmente, crediti bancari) con i fondi raccolti dall’emissione di titoli rappresentativi del sottostante.
Le tre ragioni principali per le quali una società effettua un’operazione di cartolarizzazione sono:
– l’accelerazione degli incassi ai fini del reporting finanziario;
– l’opportunità di ridurre il costo di ottenimento di fondi;
– la diversificazione delle fonti di finanziamento.
Oltre alle predette ragioni, a rendere appetibile l’operazione di cartolarizzazione rispetto ad altre forme di funding per gli intermediari finanziari c’è peraltro una questione legata alla metodologia di controllo dei vincoli patrimoniali imposti dalla vigilanza.
La cartolarizzazione può avere, ad esempio, per oggetto attività ad alto rischio (come i crediti non-performing) e, avvalendosi di questo strumento, l’originator può, infatti, migliorare il proprio coefficiente di solvibilità attraverso la loro cessione pro-soluto allo SPV.
Dopo un periodo iniziale di diffidenza, le operazioni di cartolarizzazione immobiliare stanno vivendo una stagione vivace, nella quale si assiste alla nascita di un nuovo mercato ibrido tra finanza strutturata e Real Estate, che con ogni probabilità coinvolgerà nel prossimo futuro un numero sempre più crescente di nuovi investitori abituati in passato ad altre forme di investimento per la stessa asset class.
Secondo le ultime stime, il mercato delle cartolarizzazioni immobiliari ha varcato la soglia dei 2,5 miliardi di euro, evidenziando peraltro come negli ultimi tre anni sia addirittura quadruplicato il numero degli Special Purpose Vehicles (SPV) – da 12 a 47.
L’aspetto peculiare che contraddistingue questo tipo di operazioni è rappresentato sostanzialmente dalla possibilità di avvicinare due mondi – il mercato immobiliare, da un lato, e il mondo delle gestioni patrimoniali, dall’altro – che in passato si sono già incrociati, tuttavia non con i risultati auspicati.
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L’esperienza precedente si è rivelata, infatti, piuttosto fallimentare non solo per le casse dello Stato ma anche per le società veicolo create ad hoc poiché vennero allora messe in liquidazione, ritrasferendo gli immobili invenduti agli originari enti previdenziali.
Con riferimento al mercato italiano, la cartolarizzazione immobiliare assolve inequivocabilmente ad una funzione strategica offrendo enormi benefici sia per il settore corporate che per il settore finanziario.
Gli operatori di mercato, attraverso l’innovazione finanziaria, possono ottimizzare la gestione del proprio patrimonio immobiliare, liberando risorse da destinare a nuovi investimenti e proponendo allo stesso tempo agli investitori strumenti più liquidi senza aumentarne il rischio complessivo.
Sul versante corporate, le aziende possono ottimizzare la gestione del proprio portafoglio veicolando e reinvestendo la liquidità, disimpegnata e derivante dai propri assets immobiliari, nel core business, senza dover ricorrere pertanto a vendite dirette.
E’ opportuno, inoltre, osservare come la possibilità di poter ripartire il rischio in maniera più efficace e l’opportunità di attrarre nuovi investitori aumenti la solidità e la resilienza delle aziende stesse, con un impatto considerevolmente ottimale sulla redditività degli investimenti.
Per quanto concerne gli investitori, la cartolarizzazione immobiliare costituisce senza dubbio un’opportunità per evitare un’eccessiva concentrazione in un solo asset, che potrebbe inficiare e ridurre il trade-off rendimento/ rischio, o l’elevata volatilità derivante dalla potenziale diversificazione su più assets quotati.
La cartolarizzazione rappresenta, peraltro, un’opportunità anche per i proprietari di grandi patrimoni immobiliari che possono beneficiare del fatto di finanziarsi direttamente dal mercato anziché rivolgersi agli istituti di credito e ottenere così liquidità immediata da reinvestire.
Ulteriore e fondamentale aspetto da considerare nell’ambito delle operazioni di cartolarizzazione, è rappresentato dal rischio di credito che si verifica quando i debitori risultano inadempienti verso gli obblighi contrattuali di pagamento precedentemente assunti.
Nell’eventualità che i debitori originali non riescano a pagare i crediti che sono stati cartolarizzati, le conseguenze che ne derivano, hanno un impatto fortemente negativo poiché se i crediti non venissero riscossi, gli investitori potrebbero non ricevere il pagamento degli interessi o la restituzione del capitale previsto dai titoli obbligazionari.
In conclusione, possiamo affermare che le cartolarizzazioni immobiliari, grazie anche ai vantaggi offerti sotto il profilo fiscale, tributario e di governance, rappresenteranno in futuro un efficace e redditizio strumento messo a disposizione degli operatori di mercato.
Quest’ultimi, infatti, potranno usufruire oltre ai già menzionati benefici, anche della capacità di reperire liquidità immediata mediante fonti non tradizionalmente impiegate in precedenza, e potranno altresì sfruttare una maggiore autonomia e libertà di azione svincolandosi da quella marcata dipendenza dagli investitori stranieri che ha solitamente contraddistinto queste operazioni sul mercato italiano di riferimento.
Diego Scialpi
