– Maggio 2023 –
- I mercati stanno scontando un nuovo aumento dei tassi da parte della Bce nella riunione del 4 maggio;
- La scelta migliore per un nuovo mutuatario è rappresentata dal tasso fisso;
- Contrariamente al solito, i mutui di lunga e lunghissima durata (oltre i 25 anni) risultano oggi più convenienti rispetto alle duration inferiori.
Milano, 02 maggio 2023 – Mercato dei mutui ancora in tensione. L’acuirsi delle tensioni geopolitiche unite al protrarsi della fiammata dei prezzi imporranno un nuovo aumento del costo del denaro nel corso della prossima riunione del board della Bce in agenda per il 4 maggio. L’unica incognita è costituita dall’entità dell’intervento. Alcuni analisti propendono per un approccio soft con un aumento del costo del denaro dello 0,25% a cui potrebbe seguire un nuovo intervento di pari entità prima dell’estate. Altri, al contrario, prevedono una manovra più aggressiva da parte del direttivo di Francoforte con un aumento dei tassi di interesse di 50 punti base già nella riunione di inizio maggio. Il risultato, sono continue tensioni sul versante dei mutui che potrebbero arrivare a registrare nuovi incrementi di costo per i sottoscrittori di un prodotto a tasso variabile.
I tassi dei mutui oggi
L’ennesimo rialzo del costo del denaro da parte della Bce sta avendo – e continuerà ad avere nelle prossime settimane – un impatto non solo sui mutui a tasso variabile direttamente legati a questo indice, ma anche su quelli legati all’indice Euribor, anche se la crescita sta risultando meno marcata del previsto, forse perché la manovra era già attesa, e quindi già in parte scontata dai mercati. O forse perché sale la speranza che la stagione dei rialzi, da parte della Bce e della Fed, si stia avvicinando al termine.
Intanto, i parametri di indicizzazione che guardano al lungo periodo, come l’Irs (indice di riferimento per i mutui a tasso fisso), hanno iniziato a segnare un rallentamento nella crescita. L’Irs a 20 anni, per esempio, a fine febbraio segnava +3,08% e a fine aprile +3,01%. Risultato: un mutuo a tasso fisso attualmente parte dal 3,25%, salvo campagne promozionali su lunghe durate che attualmente prevedono un tasso al 2,99%.
“Gli Irs che guardano al futuro più lontano, ovvero 25 e 30 anni, hanno oggi un valore più basso, rispettivamente al 2,84% e 2,71%”, sottolinea Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. “Si tratta di un evidente segnale del mercato che si attende un rallentamento dei tassi in un futuro più lontano: questo rende conveniente stipulare un finanziamento di lunga e lunghissima durata, a differenza di quanto avviene di solito”.
Contrariamente all’Eurirs, l’indice più diffuso per i mutui a tasso variabile (Euribor), è aumentato più lentamente nel corso del 2022, passando dal territorio negativo a quello positivo soltanto nel mese di agosto, quando ha cominciato la sua corsa al rialzo.
“A fine estate 2022 la differenza tra fisso e variabile ha cominciato a ridursi gradualmente, finché la forbice tra i due valori è diventata pressoché inesistente”, ha continuato Spiezia. “Anche questa è una situazione piuttosto anomala, dato che il tasso variabile di solito è inferiore al tasso fisso. Oggi l’Euribor a un mese vale 2,95% e l’Euribor a 6 mesi il 3,64%, entrambi in aumento rispettivamente dello 0,5% e dello 0,30% rispetto a marzo. Anche l’Euribor un anno, che ad aprile era sceso dal 3,6% al 3,5% sulla speranza di uno stop al rialzo dei tassi nel giro di un anno, attualmente è risalito attorno al 3,9%”.
Secondo Spiezia, tuttavia, bisogna aspettarsi che la rata mensile per i finanziamenti a tasso variabile salga ancora un po’. “Calcolando che negli ultimi 12 mesi c’è già stato un aumento medio di oltre 200 euro, chi detiene questo tipo di finanziamento in corso può valutare con la propria banca la possibilità di rinegoziare il mutuo, passando dal tasso variabile a quello fisso senza costi aggiuntivi, come previsto dalla legge di bilancio per il 2023, oppure può chiedere una surroga verso il tasso fisso a un nuovo istituto di credito, in modo da mettersi al riparo dal rischio di ulteriori rialzi”.
Previsioni dei tassi dei mutui per i prossimi 5 anni
Quale sarà l’evoluzione nei prossimi mesi? Secondo le previsioni dell’Ufficio Studi di Telemutuo i tassi d’interesse continueranno probabilmente a crescere in Europa ancora un po’, sospinti dal necessario contenimento del costo della vita. Per il 2023, comunque, difficilmente si potrà ipotizzare una discesa del costo del denaro rispetto ai livelli osservati adesso.
È anche vero che, in una fase così delicata, è molto difficile fare previsioni a lungo termine e bisogna quindi valutare attentamente i mercati in tempo reale: imprevedibili eventi futuri potrebbero influire sia in positivo che in negativo. Le proiezioni per i prossimi 5 anni segnano un Euribor 3 mesi pari all’incirca al 3,49% a giugno 2023, per poi attestarsi al 3,56% a dicembre 2023 prima di scendere al 2,68% a dicembre 2025.
“Comprare casa resta ancora conveniente, perché stiamo parlando di tassi di interesse comunque vantaggiosi rispetto all’andamento storico, come emerge dal rapporto mensile dell’Abi (Associazione banche italiane)”, sottolinea Spiezia. “A marzo 2023 il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni è stato del 4%, mai così alto dal 2012 (a febbraio 2023 era 3,79%, a dicembre 2021 1,74%), ma a fine 2007 era addirittura del 5,72%. La grande propensione degli italiani all’acquisto dell’abitazione, sia per uso proprio sia come investimento, potrebbe eventualmente favorire nei prossimi mesi una maggiore concorrenza nel mercato dei mutui e un abbassamento dei prezzi nel settore immobiliare”.
Mutuo a tasso fisso o variabile?
In questo scenario come individuare il tasso più conveniente? Oggi la maggior parte dei mutuatari si rivolge verso il tasso fisso per tutelarsi dal rischio di possibili, ulteriori rialzi della rata a seguito dell’aumento atteso del costo del denaro in Europa.
Secondo gli esperti di Telemutuo, quella del tasso fisso è in questo momento la soluzione ottimale. Il discorso vale a maggior ragione se si considera l’attuale contesto inflattivo: negli ultimi 10 anni, infatti, i tassi fissi si sono mantenuti sempre al di sopra rispetto alla svalutazione del denaro, e solo negli ultimi mesi si è verificata questa situazione inusuale in cui sono nettamente inferiori rispetto al livello di inflazione.
Oltre al tasso variabile puro, sul mercato sono comunque disponibili alcune soluzioni alternative, che, pur avendo un tasso variabile, permettono di limitare e gestire gli aumenti del costo del denaro, ovvero il mutuo a rata costante (in cui è la durata complessiva del finanziamento a variare), il mutuo con cap (tetto massimo), il mutuo misto o con opzione.
Le altre tipologie di mutuo
Al di là della scelta tra tasso fisso e tasso variabile, esistono numerose tipologie di mutuo da valutare al momento della scelta della tipologia ideale per finanziare l’acquisto di una casa o la sua ristrutturazione. Accanto ai tradizionali mutuo prima casa (anche nella versione mutuo 100%) e mutuo seconda casa, per chi ha intenzione di comprare un’abitazione ad alta efficienza energetica esiste il mutuo green, indicato anche se si acquista un immobile costruito secondo i principi della bioedilizia, oppure se si ristruttura un vecchio appartamento, migliorandone le prestazioni. Se invece si vogliono sfruttare le agevolazioni edilizie previste dal governo, come il Bonus Ristrutturazione o il Superbonus 110%, si può chiedere il mutuo ristrutturazione oppure un mutuo liquidità.
Per chi invece sta già pagando un finanziamento per l’acquisto della casa, esiste sempre l’opzione della surroga, ovvero il passaggio a un nuovo mutuo, stipulato con una banca diversa. Una possibilità che, in passato, con i tassi ai minimi storici, è stata sfruttata da molti mutuatari e che ora può rappresentare la strada da percorrere per chi vuole tutelarsi dal rischio di nuovi aumenti dei tassi passando a un mutuo a tasso fisso o a un variabile con cap.
Mutuo giovani: torna il tasso fisso al 100%
Notizie positive, invece, per quanto riguarda i mutui per under 36, molto richiesti negli ultimi anni, grazie agli importanti sgravi fiscali previsti dal governo per aiutare i giovani a comprare casa.
Con la Legge di Bilancio 2023 è stata prorogata fino al 30 giugno la possibilità di chiedere al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, istituito nel 2013 e gestito da Consap, di fare da garante fino all’80% del valore dell’immobile di fronte alla banca che deve concedere il prestito, ottenendo così un mutuo al 100%. Una misura a cui possono accedere gli under 36 (ma anche i nuclei monogenitoriali con figli minori) che possiedono determinati requisiti, tra cui un indicatore Isee non superiore a 40.000 euro annui.
Chi vuole cogliere questa opportunità, deve muoversi per tempo, perché per poter presentare la richiesta a Consap entro il 30 giugno è necessario avere già individuato l’immobile e avere in corso una trattativa di compravendita: ciò significa che bisogna avere già avanzato una proposta d’acquisto, che deve anche essere stata accettata dal venditore, oppure avere stipulato un contratto preliminare.
Per gli under 36 è inoltre prevista per tutto il 2023 l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale in sede di rogito, il riconoscimento di un credito d’imposta per chi compra da impresa soggetta ad Iva e l’esenzione dall’imposta sostitutiva del mutuo.
In alternativa, i giovani possono valutare le offerte di mutui oltre l’80% che alcune banche hanno ideato per questa fascia d’età, anche senza la garanzia Consap.
Fondo Gasparrini per i mutui prima casa
Un’altra novità riguarda il Fondo Gasparrini. Come già successo nella prima fase dell’emergenza Covid-19, anche per il 2023 la possibilità di accesso è stata allargata a una platea più ampia, grazie a uno stanziamento di 430 milioni di euro. Attraverso questo fondo possono chiedere di sospendere il pagamento delle rate del mutuo alcune specifiche categorie di persone, come i lavoratori che sono in cassa integrazione o che hanno perso il lavoro, i liberi professionisti o le partite Iva con difficoltà economiche, le cooperative edilizie.
Mutuo rinegoziabile da variabile a fisso
Con il 2023 è tornata in vigore, infine, una legge del 2012, che prevede la possibilità di rinegoziare il mutuo passando dal tasso variabile al fisso. Un’opzione prevista solo su finanziamenti fino a 200mila euro, per mutuatari con Isee non superiore a 35mila euro e senza ritardi nei pagamenti. Infine, è possibile godere di uno sconto fiscale del 50% sull’Iva per l’acquisto dalle imprese costruttrici di abitazioni in classe energetica A e B, effettuato entro il 31 dicembre 2023.
Telemutuo
TeleMutuo è il pioniere italiano delle facilitazioni per i mutui casa. Schierato dalla parte delle famiglie, fin dalle sue origini trova la soluzione più adatta ad ogni tipo di esigenza. Leader di settore secondo l’autorevole Nielsen Online, si occupa di ricercare OGNI GIORNO la più vantaggiosa promozione in corso sui mutui bancari
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